Asbest (inventaris) attest

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop (of andere overdracht onder levenden) van een gebouw dat vóór 2001 gebouwd is. Dit geldt voor zogenoemde “toegankelijke constructies” — dat wil zeggen gebouwen of delen ervan die betreden kunnen worden zonder afbraakwerken.

Er zijn enkele uitzonderingen: als het gebouw kleiner is dan 20 m², is het attest niet verplicht, tenzij:

• de gezamenlijke oppervlakte van de over te dragen constructies 20 m² of meer bedraagt, of
• de kleine constructie deel uitmaakt van een groter bouwkundig geheel.

Het asbestattest wordt opgemaakt door een erkende asbestdeskundige en geeft aan welke asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Het document is standaard 10 jaar geldig en moet aanwezig zijn op het moment van de overdracht, meestal bij het ondertekenen van het compromis.

De notaris zal per situatie beoordelen of het attest nodig is en wanneer het precies beschikbaar moet zijn. Zonder dit attest kunnen er juridische gevolgen zijn, zoals de nietigheid van de verkoop.

Bodemattest

Een bodemattest informeert de koper over de bodemkwaliteit van het perceel. Dit document is verplicht bij de verkoop van elk onroerend goed, inclusief bouwgronden. Het moet beschikbaar zijn bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst, waar de inhoud ook in wordt opgenomen. In Vlaanderen kun je een bodemattest aanvragen bij OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij), zowel online als schriftelijk.

Elektrische keuring

Bij de verkoop van een woning is een elektrisch keuringsattest meestal verplicht. Dit geldt voor woningen met een elektrische installatie die dateert van vóór 1 oktober 1981, of voor installaties die sindsdien aangepast zijn, maar waarvan het oude gedeelte nog nooit gekeurd werd door een erkend organisme.

De keuring beoordeelt de staat en veiligheid van de elektrische installatie. Het keuringsverslag moet beschikbaar zijn op het moment van de ondertekening van de verkoopakte. Als er gebreken zijn, moet de koper die binnen 18 maanden na aankoop laten herstellen. Het attest blijft 25 jaar geldig, tenzij er ingrijpende wijzigingen worden aangebracht.

Vrijstelling bij renovatie: als de koper de elektrische installatie volledig gaat vernieuwen, is een keuringsattest niet verplicht. In dat geval is het aangeraden om in de verkoopakte expliciet te vermelden dat de verkoper zich op deze vrijstelling beroept.

Let op: voor bedrijfsgebouwen gelden andere regels, zoals de verplichting om een technisch dossier te voorzien.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Het Energieprestatiecertificaat (EPC) geeft aan hoe energiezuinig een woning of pand is, en welke verbeteringen mogelijk zijn. Hoewel het EPC vooral bedoeld is als informatie voor de koper, is het wél verplicht bij verkoop of overdracht (zoals bij erfpacht of opstalrecht).

Het EPC wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige en is meestal 10 jaar geldig. Het moet beschikbaar zijn bij de verkoop én vermeld worden in alle advertenties: online zoekertjes, affiches of via een makelaar. Daarin moet ook de energiescore of het EPC-label (van A+ tot F) staan.

Belangrijk: gaat het om een pand met een slecht EPC-label (E of F), dan moet je in de publiciteit ook duidelijk vermelden dat er een renovatieverplichting geldt.

Kadastraal uittreksel & plan

Voor de verkoop van een woning of bedrijfspand moet je een kadastraal uittreksel en plan aanvragen bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen (ook bekend als het Kadaster). Het kadastraal uittreksel vermeldt gegevens zoals het perceelnummer, kadastraal inkomen, bouwjaar en oppervlakte. Deze informatie is onder meer nodig om een bodemattest aan te vragen. Het kadastraal plan toont de perceelgrenzen en alle aanwezige constructies.

PID of postinterventiedossier

Het postinterventiedossier bevat cruciale informatie over de bouwtechnische aspecten van een woning of gebouw. Denk hierbij aan bouwplannen, elektriciteits- en leidingenschema’s, onderhoudsinstructies, facturen en gedetailleerde foto’s. Dit dossier helpt de koper om het pand beter te begrijpen. Bij panden die gebouwd of grondig verbouwd zijn na 1 mei 2001, is een PID verplicht bij de verkoop. Het dossier wordt opgesteld door een architect of veiligheidscoördinator.

Stedenbouwkundige inlichtingen

De stedenbouwkundige inlichtingen bevat een schat aan informatie over het pand. Deze inlichtingen worden verstrekt door de stad of gemeente waar het te verkopen pand zich bevindt. Dit document bevat essentiële informatie over de stedenbouwkundige bestemming van het pand en somt de toepasselijke gewestelijke, provinciale en gemeentelijke voorschriften op. Daarnaast biedt het inzicht in zaken zoals verleende stedenbouwkundige of omgevingsvergunningen, eventuele bouwovertredingen en de aanwezigheid van een verkavelingsvergunning. Hoewel deze inlichtingen een informatieve waarde hebben, zijn ze verplicht bij de verkoop van een woning of bedrijfspand. Zonder deze gegevens kan de verkoopovereenkomst niet worden ondertekend, en mag de publiciteit voor de verkoop pas worden opgestart nadat de aanvraag voor de stedenbouwkundige inlichtingen is ingediend.

Praktische Uitdagingen en Oplossingen

In de praktijk kunnen er bij sommige gemeenten lange wachttijden zijn om deze informatie te verkrijgen. Om hierop in te spelen, voorziet de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) in een oplossing. Zodra je de aanvraag voor de stedenbouwkundige inlichtingen hebt ingediend, mag je al starten met de publiciteit voor de verkoop, zelfs als je de gegevens nog niet hebt ontvangen. Zodra de informatie beschikbaar is, moet je deze wel toevoegen aan de publiciteit. Deze regeling zorgt ervoor dat de verkoop niet onnodig wordt vertraagd en biedt zowel kopers als verkopers meer flexibiliteit.

In geval van mede-eigendom: basisakte, reglement van mede-eigendom, reglement van interne orde en syndicus inlichtingen

Bij de verkoop van een pand in mede-eigendom is het essentieel om de koper te informeren over de gemeenschappelijke delen en de bijbehorende kosten en afspraken. De syndicus levert hiervoor een overzicht van het werk- en reservekapitaal en de besluiten van de laatste drie jaar. Daarnaast worden ook de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het reglement van interne orde aan de koper bezorgd. Deze documenten bieden duidelijkheid over de rechten en plichten binnen de Vereniging van Mede-eigenaars (VME).