Hervorming verkooprecht vanaf 1 januari 2022 

Het verkooprecht of de registratierechten zijn de belastingen die gegeven worden naar aanleiding van de registratie van een overdracht (zoals een koop) van eigendom of vruchtgebruik van een onroerend goed.

Hoe & wanneer worden deze betaald? 

Klassiek worden de verkooprechten betaald door de koper & worden deze afgerekend met de notaris bij het verlijden van de notariële akte.

Vanwaar de wijziging in de regelgeving?

De wijziging is enerzijds een compensatie op de stijging van de woningprijzen in Vlaanderen. De Vlaamse overheid wil mensen blijven motiveren om hun eigen woning te kopen. Anderzijds zorgt de wijziging ervoor dat iedereen een eerlijke kans krijgt om een woning aan te kopen.
 

Soorten verkooprechten 

Vandaag zijn er 4 soorten verkooprechten. Deze zijn: 

• Verkooprecht op een enige eigen woning (1a), met eventueel bijkomende vermindering voor ‘bescheiden woning’ (1b) 
• Verkooprecht op andere dan de enige eigen woning, bijvoorbeeld 2de verblijf of investering (2) 
• Aanvullend verlaagd tarief bij de aankoop van de enige eigen woning met een ingrijpende energetische renovatie (IER) of sloop en herbouw (3a), met ook eventueel bijkomende vermindering voor ‘bescheiden woning’ (3b)
• Aanvullend verlaagd tarief bij de aankoop van een beschermd monument (4) 

Verkooprecht op enige eigen woning (1a) 

Het verkooprecht op een enige eigen woning is verlaagd van 6% naar 3%. Bij een aankoop met verschillende personen dient het verlaagd tarief per koper beoordeeld te worden.

Het is belangrijk dat beide kopers aan volgende voorwaarden voldoen: 

• Aankoop gebeurt door een natuurlijk persoon, dus geen rechtspersonen
• Het moet gaan om een zuivere aankoop, geen ruil of onttrekking aan een vennootschap
• Aankoop van de hele volle eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik volstaat niet
• Eigen woning 
• Enige woning
• Inschrijving in het bevolkingsregister binnen de 3 jaar na aankoopakte

Bijkomende vermindering op het verkooprecht (1b) 

Als alle bovenstaande voorwaarden voldaan zijn, kan men een bijkomende vermindering krijgen voor de aankoop van een bescheiden woning met een maximale aankoopprijs van 

• 220.000 euro voor woningen die niet gelegen zijn in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel.
• 240.000 euro voor woningen die gelegen zijn in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel.

De bijkomende vermindering op de verkooprechten is dan 2.800 euro.

Andere dan de enige eigen woning (2)

Het verkooprecht op een andere dan de enige eigen woning stijgt dan weer van 10% naar 12%. Hieronder verstaan we een tweedeverblijf of een investering. Dit slaat ook op de aankoop van bouwgrond en niet-residentieel vastgoed zoals een kantoor of winkel. 

Een uitzondering wordt gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10% aangehouden blijft.

Woning met een ingrijpende energetische renovatie (IER) (3a) 

Het verkooprecht bij een enige eigen woning met een ingrijpende energetische renovatie of sloop en herbouw is gedaald van 5% naar 1%. Dit geldt dus voor de duidelijkheid niet op een bijkomende aankoop met renovatiewerken.

Het is belangrijk dat beide kopers aan volgende voorwaarden voldoen: 

• Alle voorwaarden zijn opgenomen bij enige eigen woning
• Dossier waarbij medewerking van een architect noodzakelijk is en met een bouwaanvraag of stedenbouwkundige melding
• Binnen 6 jaar na verlijden van de aankoopakte moet een EPB-aangifte ingediend worden waaruit blijkt dat je de nodige werken hebt uitgevoerd
• De kopers moeten op het adres ingeschreven zijn in het bevolkingsregisters binnen de 6 jaar na het verlijden van de aankoopakte 

Om te spreken over een ingrijpende energetische renovatie van de enige eigen woning, moeten volgende voorwaarden voldoen:

• Minstens de opwekkers (installaties voor verwarming, koeling, warm water…) moeten volledig vervangen worden om een specifiek binnenklimaat te realiseren 
• Minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving moeten worden geïsoleerd

Voor bovenstaande voorwaarden gelden ‘EPB-eisen’ (Energieprestatienormen voor nieuwbouw en renovatie). Deze eisen hangen af van de datum van de bouwaanvraag en bestemming van het gebouw

Om in regel te zijn met sloop en herbouw aan 1% verkooprecht, moet de nieuwbouw minstens 800m³ groot zijn of minstens één wooneenheid omvatten. Soms volstaat een gedeeltelijke herbouw. Dit kan je best navragen bij jouw architect of EPB-verslaggever.

Bijkomende vermindering op het verkooprecht (3b) 

Als al bovenstaande voorwaarden voldaan zijn, kan men een bijkomende vermindering krijgen voor de aankoop van een bescheiden woning met een maximale aankoopprijs van 

• 220.000 euro voor woningen die niet gelegen zijn in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel
• 240.000 euro voor woningen die gelegen zijn in kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel

De bijkomende vermindering op de verkooprechten is dan 960 euro.

Evaluatie en controle van de voorwaarden

Drie maand voor het verstrijken van de deadline van jouw domiciliëring zal je een herinneringsbrief krijgen indien je ten minste één voorwaarde nog niet heeft volbracht.

Als achteraf blijkt dat één of meerdere voorwaarden niet zijn vervuld:

• Moet je de aanvullende rechten betalen. Op deze aanvullende rechten wordt ook een belastingverhoging van 20% toegepast, wat heel duur kan uitvallen!
• Mis je ook de bijkomende vermindering heeft genoten, dan moet je ook die vermindering terugbetalen

Aankoop van een beschermd monument als woning (4) 

Het verkooprecht bij enige eigen woning die bovendien een beschermd monument is bedraagt ook slechts 1%.

Het is belangrijk dat beide kopers aan volgende voorwaarden voldoen: 

• Alle voorwaarden opgenomen bij enige eigen woning
• Zoals vermeld is de woning een beschermd monument
• Je houdt je eraan om de herwaardering van erfgoedkenmerken en -elementen van de woning authentiek te houden
  • werkzaamheden worden opgenomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed
• Deze beheersmaatregelen, werken of diensten moeten voltooid zijn binnen de 5 jaar na authentieke akte
• De koper dient op het adres ingeschreven te zijn in het bevolkingsregisters binnen de 5 jaar na het verlijden van de aankoopakte 

De sancties bij het niet vervullen van één of meerdere voorwaarden zijn dezelfde als bij de ingrijpende energetische renovatie. Dus let op!

Bijkomende veranderingen binnen de vastgoedwereld 

Tolerantie van het causaal verband 

De tolerantie van het causaal verband houdt in dat wanneer je in de tussenfase van je verhuisproces 2 bezittingen hebt, je toch kan genieten van het verlaagd verkooprecht van een eerste woning, mits voorwaarden uiteraard.

De huidige regeling zegt namelijk dat wanneer je een tweede bezit hebt, je hier 12% verkooprecht op moet betalen. Gelukkig is de overheid begripvol naar mensen die tijdelijk 2 bezittingen hebben. 

Dit is tenminste als je je er toe verbindt om het tweede onroerend goed te vervreemden en je aantoont dat er een oorzakelijk verband is tussen die vervreemding en de verkrijging van de nieuwe woning. Je krijgt hiervoor van de overheid nu uiterlijk 2 jaar na datum van de authentieke akte. Vroeger was dit 1 jaar.

De meeneembaarheid 

De meeneembaarheid was een systeem waarbij je als koper de registratierechten die je op een vorige woning hebt betaald, kan aftrekken van de registratierechten die je op een volgende woning moet betalen. Deze formule dooft uit vanaf 1 januari 2024.

In deze overgangsperiode die vanaf dit jaar ingaat, heb je als koper nog de keuze:

• Of je betaalt volgens het oud verkooprecht (bij enige eigen woning dus 6%) min jouw meeneembaarheid die je betaalde voor je vorige woning
• Of je meeneembaarheid komt te vervallen en je kiest voor het nieuw verkooprecht (bij enige eigen woning nu dus 3%)

Voor een woning die gerenoveerd moet worden kan je als koper ook nog kiezen tussen het 5%-tarief met meeneembaarheid of het 1%-systeem zonder meeneembaarheid. 

Heb je nog vragen over de veranderingen van de registratierechten? Of heb je een andere vraag over jouw woning? Contacteer ons gerust, we helpen je graag verder!